Les banques prennent en compte principalement les revenus stables et réguliers pour évaluer votre capacité d’emprunt immobilier. Cela inclut les salaires nets, les primes régulières, mais aussi certains revenus locatifs et professionnels sous conditions.

Crédit Immobilier : Quels Revenus les Banques Prennent-elles en Compte ?

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier pour votre premier achat, la banque ne regarde pas uniquement votre salaire net affiché sur votre fiche de paie. Elle effectue une analyse précise et parfois surprenante de l’ensemble de vos ressources. Certains revenus sont intégralement retenus, d’autres partiellement, d’autres encore complètement ignorés. Comprendre ces règles vous permet d’optimiser votre dossier et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la demande de financement.

Quels sont les revenus professionnels pris en compte par les banques pour un crédit immobilier ?

Le salaire net imposable constitue le socle de votre capacité d’emprunt. Pour un salarié en CDI, la banque retient généralement la moyenne des salaires nets des 3 derniers mois, voire des 12 derniers mois si votre rémunération est variable. C’est ce montant qui sert de référence pour calculer votre taux d’endettement, plafonné à 35 % des revenus nets depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) applicables depuis janvier 2022.

Les primes et bonus sont traités avec davantage de prudence. Si vous percevez une prime annuelle contractuellement prévue dans votre contrat de travail, la banque peut l’intégrer, souvent à hauteur de 70 % à 80 % de son montant moyen sur 2 à 3 ans. En revanche, les primes exceptionnelles ou discrétionnaires sont généralement exclues du calcul.

Pour les travailleurs en CDD, intérimaires ou en période d’essai, les établissements bancaires se montrent beaucoup plus restrictifs. Sans ancienneté ou sans justificatif de renouvellements réguliers sur plusieurs années, ces revenus sont rarement retenus. Il existe toutefois des exceptions pour certains profils comme les enseignants contractuels ou les professions du spectacle, à condition de justifier d’une activité stable et régulière.

Comment les banques évaluent-elles les revenus des travailleurs non-salariés pour un prêt immobilier ?

Pour les artisans, commerçants, professions libérales et auto-entrepreneurs, les règles diffèrent sensiblement. La banque demande en général les 3 derniers bilans comptables ou avis d’imposition, et retient une moyenne des résultats nets. Une activité de moins de 2 ans est souvent rédhibitoire, ou du moins très pénalisante.

L’auto-entrepreneur bénéficie d’un traitement particulier : son chiffre d’affaires est retenu après application d’un abattement forfaitaire (71 % pour les activités de vente, 50 % pour les prestations de services, 34 % pour les professions libérales), ce qui peut considérablement réduire le revenu retenu par la banque.

Les gérants de société (SARL, SAS) doivent quant à eux présenter leur rémunération nette déclarée, et non les bénéfices de l’entreprise. Les dividendes ne sont pris en compte que dans certains établissements, et jamais à 100 %.

Quels revenus complémentaires sont acceptés par les banques pour un crédit immobilier et lesquels sont exclus ?

Tous les revenus ne se valent pas aux yeux d’un établissement de crédit. Voici un tour d’horizon des principales sources complémentaires :

Revenus locatifs : si vous êtes déjà propriétaire d’un bien mis en location, les loyers perçus peuvent être intégrés dans votre dossier. Mais les banques appliquent généralement un abattement de 30 % pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges. Concrètement, pour 1 000 € de loyers mensuels, seulement 700 € seront retenus.

Pensions alimentaires : elles sont prises en compte si elles sont fixées par décision de justice et perçues de façon stable depuis au moins 1 à 2 ans. Leur durée prévisible (liée à la minorité des enfants) peut toutefois limiter leur intégration.

Allocations et aides sociales : les allocations familiales, l’APL ou la RSA sont en règle générale exclues du calcul, car elles ne présentent pas un caractère pérenne suffisant aux yeux des banques. Certaines caisses de retraite complémentaire ou rentes viagères peuvent en revanche être intégrées si elles sont garanties à long terme.

Revenus financiers : les dividendes, intérêts ou revenus de placements sont rarement acceptés seuls. Certaines banques privées ou établissements spécialisés les prennent en compte pour les profils patrimoniaux importants, mais c’est l’exception.

Comment les revenus des co-emprunteurs sont-ils pris en compte dans une demande de crédit immobilier ?

Emprunter à deux est souvent une stratégie efficace pour augmenter sa capacité d’emprunt. Lorsqu’il y a deux emprunteurs, la banque additionne leurs revenus nets respectifs, ce qui permet d’accéder à des montants plus élevés ou de rassurer l’établissement prêteur sur la solidité du remboursement.

Attention cependant : si l’un des co-emprunteurs est en CDD, en période d’essai, ou a des revenus instables, cela peut fragiliser l’ensemble du dossier. La banque évalue le profil global et peut décider de ne pas retenir les revenus du co-emprunteur jugé trop précaire, tout en tenant compte de ses charges.

Dans certains cas, il peut être plus stratégique de ne présenter qu’un seul emprunteur si le second présente un profil risqué, notamment si ses revenus sont faibles et ses charges élevées.

Quels sont les bons réflexes à adopter avant de déposer une demande de crédit immobilier pour optimiser son dossier ?

Plusieurs actions concrètes peuvent améliorer la présentation de vos revenus aux banques :

• Stabilisez votre situation professionnelle : si vous êtes en période d’essai, attendez la confirmation de votre CDI avant de déposer votre dossier.
• Anticipez vos relevés bancaires : les 3 derniers mois de relevés sont systématiquement analysés. Évitez les découverts, les irrégularités ou les dépenses jugées problématiques (jeux en ligne, retraits excessifs, etc.).
• Documentez vos revenus secondaires : si vous percevez des loyers, conservez vos baux, quittances et avis d’imposition pour justifier de leur régularité.
• Calculez votre taux d’endettement réel : avec un plafond à 35 %, chaque euro de charges fixes (crédits en cours, pension versée, loyer si vous n’êtes pas encore propriétaire) réduit votre capacité d’emprunt.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer très utile pour identifier les banques les plus favorables à votre profil, notamment si votre situation professionnelle sort des standards habituels.

Comment les banques calculent-elles la capacité d’emprunt immobilier en 2025 ?

La notion de « revenus pris en compte » est bien plus complexe qu’il n’y paraît. Entre les abattements, les exclusions et les critères propres à chaque établissement, il est essentiel d’anticiper et de bien préparer votre dossier avant toute démarche. Un dossier bien construit, avec des revenus clairement documentés et cohérents, maximise vos chances d’obtenir un financement dans les meilleures conditions.

Vous souhaitez estimer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus réels ? Utilisez notre simulateur en ligne ou consultez un conseiller spécialisé pour obtenir une analyse personnalisée de votre profil.

Quelles sont les questions fréquentes concernant les revenus pris en compte pour un crédit immobilier ?

Les allocations familiales sont-elles prises en compte pour un crédit immobilier ? Non, dans la grande majorité des cas. Les allocations familiales ne sont pas considérées comme un revenu pérenne par les banques et sont exclues du calcul de la capacité d’emprunt.

Un revenu locatif améliore-t-il vraiment ma capacité d’emprunt ? Oui, mais partiellement. Les banques appliquent un abattement de 30 % sur les loyers perçus pour tenir compte des risques de vacance et des charges. 1 000 € de loyers équivalent donc à 700 € de revenus retenus.

Peut-on emprunter seul même si l’on est en couple ? Oui, c’est possible. Si le revenu du conjoint est instable ou si ses charges pèsent sur le taux d’endettement global, il peut être plus avantageux de ne présenter qu’un seul emprunteur. Un courtier peut vous aider à trancher selon votre situation.