Guide financement des travaux lors d'un premier achat immobilier

Financer des travaux lors d’un premier achat immobilier est possible en les intégrant directement à votre prêt principal ou via des solutions de financement dédiées. Cet article détaille les démarches, les options de financement et les aides disponibles, notamment celles de l’ANAH.

Financer des travaux lors d’un premier achat immobilier, c’est possible et même courant. La solution la plus simple consiste à intégrer le montant des travaux directement dans votre crédit immobilier principal, évitant ainsi un prêt personnel coûteux. Des aides comme celles de l’ANAH ou le PTZ peuvent également alléger considérablement la facture finale.

Pourquoi est-il avantageux d’intégrer le financement des travaux dans son crédit immobilier ?

Quand on achète un bien à rénover, la tentation est grande de financer les travaux séparément, avec un crédit conso ou ses économies. C’est souvent une erreur stratégique.

Un crédit immobilier affiche un taux d’intérêt bien inférieur à un prêt personnel. En 2025, les taux immobiliers tournent autour de 3,5 % à 4 % sur 20 ans, contre 5 % à 8 % pour un crédit conso. Sur 50 000 € de travaux, la différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’intérêts économisés.

Intégrer les travaux dans le prêt immobilier permet aussi de tout rembourser sur une seule mensualité, ce qui simplifie la gestion de budget — un avantage non négligeable quand on commence à peine à rembourser sa résidence principale.

Comment intégrer le financement des travaux dans son crédit immobilier ?

La banque accepte d’inclure les travaux dans le prêt principal à condition que vous fournissiez des devis détaillés réalisés par des professionnels. Les travaux effectués par vous-même (main-d’œuvre propre) sont généralement exclus du financement bancaire.

Voici les étapes à suivre :

Faire établir deux ou trois devis auprès d’artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) si les travaux sont liés à la rénovation énergétique
Transmettre ces devis à votre banque avec le dossier de financement
La banque finance l’achat + les travaux dans un seul prêt global
Les fonds travaux sont souvent débloqués en plusieurs tranches, au fur et à mesure de l’avancement du chantier
Une visite d’expertise peut être demandée pour valider la valeur du bien après travaux

La banque regarde la valeur du bien rénové pour estimer le risque. Un bien qui vaut 150 000 € brut mais 220 000 € après rénovation rassure davantage le prêteur.

Quelles sont les différentes options pour financer ses travaux lors d’un premier achat immobilier ?

Il n’existe pas une seule solution, mais plusieurs dispositifs cumulables selon votre profil et votre projet.

Option	Taux indicatif 2025	Montant max	Conditions
Crédit immobilier global	3,5 % à 4,2 %	Selon capacité	Devis obligatoires
Éco-PTZ	0 %	50 000 €	Travaux énergétiques, résidence principale
PTZ (Prêt à Taux Zéro)	0 %	Variable selon zone	Primo-accédant, plafonds de revenus
Aides ANAH (MaPrimeRénov’)	Don (non remboursable)	Jusqu’à 70 % des travaux	Sous conditions de ressources
Prêt Action Logement	1 %	30 000 €	Salarié du secteur privé
Crédit conso travaux	5 % à 8 %	75 000 €	Aucune (solution de dernier recours)

L’éco-PTZ : le prêt travaux à 0 % pour les primo-accédants

L’éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro) est l’une des meilleures options pour financer des travaux de rénovation énergétique. Il est sans intérêts, accordé par la banque, et cumulable avec votre prêt principal.

En 2025, son montant maximal a été porté à 50 000 € pour un bouquet de travaux complet (isolation, fenêtres, chauffage). Il est accessible sans condition de revenus, mais les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE.

Pour en savoir plus sur les prêts aidés cumulables, consultez notre guide PTZ 2025 : Conditions, Montants et Zones Éligibles.

Le Prêt Action Logement : une aide méconnue des salariés

Si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, vous pouvez bénéficier du Prêt Action Logement à un taux préférentiel de 1 %, pour un montant allant jusqu’à 30 000 €. Ce prêt peut financer une partie des travaux ou de l’acquisition, selon votre projet.

Quelles aides de l’ANAH sont accessibles pour financer des travaux lors d’un premier achat immobilier ?

L’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) distribue des aides financières non remboursables pour les travaux de rénovation. La principale est MaPrimeRénov’, réformée en 2024 et reconduite en 2025.

Qui peut bénéficier de MaPrimeRénov’ en 2025 ?

MaPrimeRénov’ est accessible à tous les propriétaires occupants, y compris les primo-accédants qui viennent d’acheter. Le montant de l’aide dépend de vos revenus et du type de travaux réalisés.

Quatre profils de ménages sont définis :

Ménages très modestes (MaPrimeRénov’ bleu) : jusqu’à 70 % des travaux pris en charge
Ménages modestes (MaPrimeRénov’ jaune) : jusqu’à 50 %
Ménages intermédiaires (MaPrimeRénov’ violet) : jusqu’à 35 %
Ménages supérieurs (MaPrimeRénov’ rose) : jusqu’à 15 %

Comment cumuler MaPrimeRénov’ avec un crédit immobilier ?

L’aide ANAH est versée après la réalisation des travaux, sur justificatifs. Elle ne réduit pas le montant emprunté à la banque, mais elle vous permet de rembourser une partie du prêt ou de reconstituer votre apport.

Conseil pratique : empruntez le montant total des travaux à la banque, puis utilisez l’aide ANAH dès qu’elle est versée pour effectuer un remboursement anticipé partiel. Vous profitez de la trésorerie bancaire pendant le chantier, et vous réduisez votre capital restant dû après.

Quel montant peut-on emprunter pour financer des travaux en complément de son crédit immobilier principal ?

La réponse dépend de votre taux d’endettement. Les banques appliquent la règle des 35 % : vos mensualités totales (crédit immobilier + travaux + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Exemple chiffré n°1 — Couple avec 4 000 € de revenus nets

Un couple gagne 4 000 € nets par mois. Leur capacité maximale de remboursement est de 1 400 €/mois (35 % de 4 000 €).

Ils empruntent 200 000 € sur 20 ans pour l’achat, soit environ 1 150 €/mois. Il leur reste donc 250 €/mois de capacité, ce qui permet d’emprunter environ 40 000 € supplémentaires pour les travaux sur la même durée.

Exemple chiffré n°2 — Achat d’un bien dégradé à rénover

Marie achète un appartement classé F (DPE) à 120 000 € dans une ville moyenne. Les travaux d’isolation et de chauffage s’élèvent à 45 000 €. Elle emprunte 165 000 € en tout.

Elle obtient un éco-PTZ de 30 000 € à 0 %, et demande MaPrimeRénov’ (profil jaune) pour 15 000 €. Son coût réel après aides : 120 000 €, soit le prix d’achat seul, avec un logement rénové à la clé.

Exemple chiffré n°3 — Premier achat avec PTZ + travaux

Thomas, 28 ans, achète une maison ancienne à 180 000 € en zone B1. Il intègre 30 000 € de travaux dans son crédit, soit 210 000 € au total. Grâce au PTZ (environ 60 000 €) et à l’éco-PTZ (20 000 €), seulement 130 000 € sont financés à taux normal. Sa mensualité reste accessible malgré l’ampleur du projet.

Pour bien calculer votre montage financier complet, notre outil Calcul du coût total d’un crédit immobilier avec les intérêts peut vous aider.

Quels types de travaux les banques sont-elles généralement disposées à financer ?

Les banques n’acceptent pas tous les types de travaux dans le cadre d’un prêt immobilier. Voici une distinction claire :

Travaux généralement acceptés :

Rénovation de toiture, façade, structure
Mise aux normes électriques ou plomberie
Isolation thermique et phonique
Remplacement du système de chauffage
Réfection de cuisine ou salle de bain (si inclus dans les devis professionnels)
Installation de fenêtres double vitrage

Travaux souvent refusés ou limités :

Meubles et équipements mobiliers
Décoration (peinture, parquet si non structurel)
Aménagements extérieurs paysagers
Travaux réalisés par le propriétaire lui-même

La distinction clé : les travaux doivent améliorer ou maintenir la valeur du bien, pas seulement son apparence.

Quelle est la procédure à suivre pour obtenir le déblocage des fonds destinés aux travaux ?

Contrairement au prêt pour l’achat, les fonds travaux ne sont pas versés en une seule fois. La banque procède par déblocages progressifs :

Signature de l’acte authentique chez le notaire (l’achat est financé)
Démarrage du chantier et premières factures
Transmission des factures acquittées à la banque
Déblocage d’une première tranche (souvent 30 à 40 %)
Avancement des travaux contrôlé (parfois par expertise)
Déblocages suivants jusqu’à la dernière facture

Pendant la période de travaux, vous ne remboursez généralement que les intérêts intercalaires sur la partie débloquée, pas encore le capital. Cela allège la charge financière pendant le chantier.

Comment optimiser son montage financier pour inclure le financement des travaux ?

Quelques stratégies concrètes pour réduire le coût global :

Cumuler les aides : PTZ + éco-PTZ + MaPrimeRénov’ + aide locale (certaines régions ou mairies accordent des subventions supplémentaires)
Faire appel à un courtier : il connaît les banques qui acceptent le mieux les dossiers avec travaux importants. Voir notre guide Comment utiliser un courtier pour son premier achat immobilier
Choisir des artisans RGE : obligatoire pour l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’. Cette certification garantit aussi la qualité des travaux
Anticiper les délais : entre le dépôt de dossier ANAH et le versement, comptez 3 à 6 mois. Ne pas en avoir besoin pour vivre pendant cette période
Prévoir une réserve de 10 à 15 % sur l’enveloppe travaux pour les imprévus de chantier

Quelles sont les questions les plus fréquemment posées concernant le financement des travaux pour un premier achat immobilier ?

Peut-on financer des travaux dans un prêt immobilier sans devis ?

Non, les banques exigent systématiquement des devis d’artisans professionnels pour inclure des travaux dans le crédit. Ces documents permettent d’évaluer le montant réel et de débloquer les fonds par tranches. Des devis approximatifs ou des estimations personnelles ne sont pas acceptés.

L’éco-PTZ est-il cumulable avec MaPrimeRénov’ en 2025 ?

Oui, depuis 2020, l’éco-PTZ et MaPrimeRénov’ sont pleinement cumulables. C’est même recommandé : l’éco-PTZ couvre l’avance de trésorerie pour les travaux, et MaPrimeRénov’ vient rembourser une partie du capital emprunté une fois les travaux terminés et validés.

Combien de temps faut-il pour obtenir une aide ANAH ?

Le délai moyen entre le dépôt de dossier complet et le versement de MaPrimeRénov’ est de 3 à 6 mois. Il est impératif de déposer la demande avant de commencer les travaux, sous peine de perdre le droit à l’aide. La plateforme maprimerenov.gouv.fr centralise toutes les démarches.

Une banque peut-elle refuser de financer les travaux dans le prêt immobilier ?

Oui. Certaines banques sont plus frileuses que d’autres sur les dossiers avec travaux importants, surtout si le bien est très dégradé. Passer par un courtier augmente les chances de trouver un établissement réceptif à ce type de montage, et permet de comparer les offres rapidement.

Doit-on obligatoirement habiter le logement pour bénéficier des aides ANAH ?

MaPrimeRénov’ pour les propriétaires occupants exige en effet que vous habitiez le logement à titre de résidence principale dans les 6 mois suivant la fin des travaux, et pendant au moins 3 ans. Une aide spécifique existe pour les propriétaires bailleurs, mais avec des conditions et des plafonds différents.