Crédit Relais : Fonctionnement, Coûts et Alternatives

Le crédit relais est un prêt à court terme qui permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien, en mobilisant jusqu’à 70-80 % de la valeur estimée du logement à vendre. Il est remboursé en une seule fois, dès la vente effective du bien, généralement dans un délai de 12 à 24 mois. Ce mécanisme évite d’avoir à vendre dans l’urgence tout en finançant la nouvelle acquisition.

Vous venez de trouver le bien de vos rêves, mais votre appartement actuel n’est pas encore vendu. Comment financer ce nouvel achat sans attendre des mois ? C’est précisément la situation que le crédit relais est conçu pour résoudre. Méconnu des primo-accédants (et pour cause, il concerne surtout les propriétaires qui revendent), ce dispositif mérite pourtant d’être compris dans sa globalité, notamment si vous envisagez de revendre un premier bien pour en acheter un second.

Dans cet article, nous décryptons le fonctionnement du prêt relais, ses coûts réels, ses risques et les alternatives qui s’offrent à vous en 2025.

Qu’est-ce qu’un crédit relais et à qui s’adresse-t-il ?

Définition et principe de base

Le crédit relais (aussi appelé prêt relais) est un emprunt immobilier de court terme qui permet à un propriétaire d’acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu son bien actuel. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, ce qui libère des liquidités pour financer le nouvel achat.

En d’autres termes, vous n’avez pas à attendre que votre vente soit conclue pour signer chez le notaire. Le prêt relais “fait le pont” entre les deux opérations — d’où son nom.

À qui s’adresse-t-il ?

Le crédit relais s’adresse principalement aux propriétaires déjà endettés qui souhaitent changer de résidence principale. Il ne concerne donc pas directement les primo-accédants au sens strict. Cependant, si vous avez déjà acheté un premier bien et souhaitez passer à un logement plus grand (ce qu’on appelle le “déménagement en chaîne”), vous êtes exactement dans la cible.

C’est aussi un mécanisme utile à connaître si vous envisagez un investissement locatif comme premier achat, puis la revente de ce bien pour financer votre résidence principale.

Comment fonctionne concrètement le crédit relais ?

L’évaluation du bien à vendre

La première étape consiste à faire estimer votre bien immobilier par la banque (ou un expert mandaté). Celle-ci applique généralement une décote de sécurité de 10 à 20 % sur la valeur estimée, pour se prémunir contre un éventuel écart entre le prix espéré et le prix réellement obtenu.

Exemple concret n°1 : Votre appartement est estimé à 250 000 €. La banque retient 80 % de cette valeur, soit 200 000 €. C’est sur cette base qu’elle calcule le montant du prêt relais, qui représente généralement 60 à 80 % de la valeur retenue.

Dans cet exemple, le prêt relais accordé sera compris entre 120 000 € et 160 000 €.

Les deux grandes formules du prêt relais

Il existe deux variantes principales :

1. Le prêt relais sec Vous empruntez uniquement le montant du prêt relais, sans crédit immobilier complémentaire. Ce cas se produit lorsque la valeur de votre bien à vendre couvre intégralement le prix du nouveau bien. Vous remboursez uniquement les intérêts mensuels jusqu’à la vente, puis soldez le capital en une fois.

2. Le prêt relais adossé (ou couplé) C’est la formule la plus courante. Le prêt relais est associé à un crédit immobilier classique pour financer la partie non couverte par la vente. Vous payez les intérêts du relais + les mensualités du prêt principal en parallèle.

Exemple concret n°2 : Vous achetez un bien à 350 000 €. Votre appartement actuel est estimé à 250 000 € (valeur retenue par la banque : 200 000 €). Le prêt relais couvre 160 000 €. Il vous reste 190 000 € à financer via un prêt immobilier classique sur 20 ans.

Pendant la période de relais (12 à 24 mois), vous payez :

Les intérêts du prêt relais : environ 160 000 € × 3,80 % / 12 = 507 €/mois
Les mensualités du prêt principal : environ 1 100 €/mois
Total : ~1 607 €/mois pendant la période transitoire

Une fois l’appartement vendu, le capital du prêt relais est remboursé et vous ne conservez que le crédit long terme.

La durée du crédit relais

La durée maximale d’un prêt relais est généralement de 24 mois, renouvelable une fois dans certains cas. La durée initiale accordée est souvent de 12 mois, avec une possibilité de prolongation si la vente tarde.

Il est crucial de ne pas sous-estimer le temps nécessaire pour vendre. Dans certains marchés tendus ou en période de ralentissement, les délais peuvent s’allonger considérablement.

Combien coûte réellement un crédit relais ?

Le taux d’intérêt du prêt relais

En 2025, les taux des prêts relais sont légèrement supérieurs aux taux des crédits immobiliers classiques. Comptez généralement entre 3,60 % et 4,20 % selon les établissements et votre profil.

Pour suivre l’évolution des taux et comparer avec les crédits classiques, consultez notre page sur le taux immobilier actuel et ses prévisions 2025.

L’assurance emprunteur : un coût souvent oublié

Comme pour tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur est obligatoire sur le prêt relais. Elle représente en moyenne 0,10 % à 0,40 % du capital assuré par an, selon votre âge et votre état de santé.

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais changer d’assurance à tout moment, même sur un prêt relais. C’est une opportunité d’économies à ne pas négliger. Retrouvez notre guide complet sur l’assurance emprunteur et la loi Lemoine.

Les frais annexes

Au-delà du taux, plusieurs frais viennent alourdir la facture :

Frais de dossier : entre 500 € et 1 500 € selon les banques
Frais de garantie : hypothèque ou caution (entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté)
Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : généralement nulles sur les prêts relais, mais à vérifier dans le contrat
Frais de notaire liés à la prise d’hypothèque si ce mode de garantie est retenu

Exemple concret n°3 : Pour un prêt relais de 160 000 € sur 18 mois à 3,90 % :

Intérêts totaux : 160 000 × 3,90 % × 1,5 = 9 360 €
Assurance (0,25 %/an) : 160 000 × 0,25 % × 1,5 = 600 €
Frais de dossier : 800 €
Coût total du relais : environ 10 760 €

Ce montant est à intégrer dans votre calcul global de rentabilité de l’opération.

Quels sont les risques d’un crédit relais ?

Le risque de ne pas vendre à temps

C’est le scénario cauchemar : votre bien ne se vend pas dans les délais prévus. Vous vous retrouvez à payer simultanément les intérêts du relais, les mensualités du nouveau crédit, et potentiellement un loyer si vous avez déjà emménagé. Le poids financier peut rapidement devenir insoutenable.

Conseil : Avant de souscrire un prêt relais, faites estimer votre bien par au moins deux agents immobiliers indépendants et analysez objectivement le marché local. Si les délais de vente dans votre secteur dépassent 6 mois, réfléchissez à deux fois.

Le risque de vendre en dessous de l’estimation

Si vous êtes contraint de baisser votre prix de vente, la somme récupérée peut ne pas suffire à rembourser intégralement le prêt relais. Vous devrez alors compléter avec votre épargne personnelle.

C’est pourquoi la décote appliquée par la banque (10 à 20 %) est une protection à double sens : elle vous protège aussi, vous, contre une mauvaise surprise.

Le risque de taux sur le prêt principal

Si vous contractez simultanément un prêt relais et un crédit long terme, vous êtes exposé aux conditions de marché du moment. Passer par un courtier immobilier peut vous aider à négocier les meilleures conditions globales sur les deux prêts en même temps.

Quelles alternatives existent au crédit relais ?

La vente avant achat : la solution la plus sûre

La solution la plus simple consiste à vendre votre bien avant d’acheter le nouveau. Vous évitez tout risque de double charge financière. L’inconvénient ? Vous devrez peut-être vous loger temporairement (location meublée, famille) entre les deux transactions.

Cette option nécessite une bonne coordination et, souvent, une clause de substitution dans le compromis de vente du nouveau bien.

La clause suspensive de vente

Certains vendeurs acceptent d’inclure dans le compromis de vente une clause suspensive de vente de votre bien actuel. Si vous ne vendez pas dans le délai convenu, vous pouvez vous retirer sans pénalité. C’est une protection précieuse, mais les vendeurs sont de moins en moins enclins à l’accepter dans les marchés tendus.

Pour tout comprendre sur les clauses à intégrer dans un compromis, lisez notre guide sur le compromis de vente.

Le prêt achat-revente

Proposé par certaines banques (notamment le Crédit Foncier historiquement, et quelques banques mutualistes aujourd’hui), le prêt achat-revente est une variante sophistiquée du prêt relais. Il regroupe en un seul crédit :

Le capital restant dû sur votre prêt actuel
Le financement du nouveau bien
Une avance sur la valeur du bien à vendre

L’avantage : une mensualité unique et lissée, plus facile à gérer. L’inconvénient : le coût total peut être plus élevé et les offres sont moins nombreuses.

La location de votre bien actuel

Plutôt que de vendre en urgence, vous pourriez mettre votre bien en location et utiliser les loyers perçus pour financer (en partie) les mensualités du nouveau crédit. Cette stratégie transforme votre résidence principale en investissement locatif, ce qui peut être fiscalement intéressant. Cependant, elle implique de gérer deux crédits simultanément et d’avoir un taux d’endettement compatible.

Mobiliser son épargne

Si vous disposez d’une épargne suffisante (PEL, CEL, assurance-vie, livrets), vous pouvez éviter le prêt relais en finançant la période transitoire par vos propres fonds. Découvrez comment utiliser un PEL ou un CEL pour financer votre achat.

Comment négocier son prêt relais efficacement ?

Comparer les offres de plusieurs banques

Les conditions du prêt relais varient significativement d’un établissement à l’autre : taux, durée maximale, décote appliquée, frais de dossier. Ne vous contentez jamais de la proposition de votre banque habituelle.

Négocier la décote appliquée

Si votre bien est situé dans un marché très liquide (grande ville, bien en parfait état, prix aligné sur le marché), vous pouvez tenter de négocier une décote plus faible (10 % au lieu de 20 %). Appuyez-vous sur des éléments concrets : comparables de vente récents, avis d’agents immobiliers, délais de vente moyens dans votre quartier. Notre guide sur la négociation du prix d’un bien immobilier vous donnera des arguments utiles, transposables à cette négociation avec votre banquier.

Anticiper les frais de notaire du nouvel achat

N’oubliez pas que le nouvel achat génère des frais de notaire qui viennent s’ajouter au coût global de l’opération. Dans l’ancien, comptez entre 7 % et 8 % du prix d’achat.

Quelle réglementation encadre le crédit relais en 2025 ?

Le cadre légal du prêt relais

Le prêt relais est soumis aux mêmes règles que les crédits immobiliers classiques, notamment :

La directive européenne sur le crédit hypothécaire (transposée en droit français)
L’obligation de remise d’une Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE)
Le respect du taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France (en 2025, le taux d’usure pour les crédits à taux fixe de 2 ans et plus oscille autour de 5,50 %)
Le délai de réflexion légal de 10 jours avant acceptation de l’offre

Le taux d’endettement et le prêt relais

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2021 un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance incluse. Les intérêts du prêt relais sont intégrés dans ce calcul. Si votre endettement dépasse ce seuil, la banque peut refuser ou limiter le prêt relais.

Cependant, les banques disposent d’une marge de flexibilité (15 % des dossiers) pour déroger à cette règle, notamment pour les résidences principales.

FAQ

Le prêt relais est-il accessible si j’ai encore un crédit en cours sur mon bien actuel ?

Oui, c’est même la situation la plus courante. La banque calcule le montant du prêt relais sur la valeur nette de votre bien, c’est-à-dire la valeur estimée (avec décote) moins le capital restant dû sur votre crédit en cours. Si votre appartement est estimé à 250 000 € (valeur retenue 200 000 €) et qu’il vous reste 80 000 € à rembourser, le prêt relais maximal sera de l’ordre de 96 000 à 120 000 € (60 à 80 % de 200 000 € moins les 80 000 €). Certaines banques remboursent directement le crédit en cours avec le prêt relais, simplifiant la gestion.

Que se passe-t-il si mon bien ne se vend pas avant la fin du prêt relais ?

Si votre bien n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais (généralement 24 mois), la banque peut accepter une prorogation de quelques mois, mais ce n’est pas automatique. En dernier recours, vous devrez peut-être vendre à un prix inférieur à vos attentes, voire accepter une offre d’achat d’un investisseur. Si la vente est impossible, la banque peut saisir le bien mis en garantie. C’est pourquoi il est fortement recommandé de mettre votre bien en vente dès la signature de l’offre de prêt relais, et non d’attendre.

Peut-on cumuler un prêt relais avec un PTZ ?

Oui, sous certaines conditions. Si vous achetez un logement neuf ou un logement ancien avec travaux dans une zone éligible, vous pouvez combiner un prêt relais avec un PTZ 2025. Le PTZ viendra en complément du prêt relais et du crédit principal. Attention cependant : le PTZ est réservé aux primo-accédants ou aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Si vous revendez votre résidence principale pour en acheter une nouvelle, vous n’êtes a priori pas éligible au PTZ (sauf exceptions liées au handicap ou à une catastrophe naturelle).

Quels sont les critères pour obtenir un prêt relais en 2025 ?

Les banques analysent plusieurs critères : la valeur et la liquidité de votre bien à vendre (bien situé dans un marché actif = meilleure acceptation), votre taux d’endettement global (qui ne doit pas dépasser 35 % revenus nets inclus les intérêts du relais), votre stabilité professionnelle (CDI ou revenus réguliers), et votre capacité d’épargne résiduelle (reste à vivre suffisant). Un bien difficile à vendre (rural isolé, mauvais DPE, marché atone) peut conduire à un refus ou à une décote plus importante.

Vaut-il mieux passer par un courtier pour un prêt relais ?

Oui, fortement recommandé. Le prêt relais est un produit plus complexe qu’un crédit classique, et toutes les banques ne le proposent pas dans les mêmes conditions. Un courtier peut comparer simultanément les offres de relais et de crédit principal, négocier les deux en package, et vous alerter sur les clauses contractuelles à surveiller (durée maximale, conditions de prorogation, pénalités éventuelles). Les honoraires du courtier sont généralement couverts par les économies réalisées sur le taux. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le courtier immobilier en 2025.

En résumé

Le crédit relais est un outil puissant pour ne pas rater une opportunité immobilière faute de liquidités immédiates. Mais c’est aussi un produit à manier avec précaution : son coût réel (intérêts, assurance, frais) peut rapidement s’alourdir, et le risque de ne pas vendre dans les délais est réel.

Avant de vous engager, posez-vous les bonnes questions : mon bien est-il vraiment vendable rapidement à ce prix ? Mon taux d’endettement global reste-t-il supportable ? Ai-je comparé toutes les alternatives ?

En 2025, dans un contexte de taux encore élevés mais en légère détente, le prêt relais reste une solution viable pour les propriétaires bien préparés. La clé : anticiper, s’entourer de professionnels compétents, et ne jamais surestimer la valeur de son bien.