Guide budget achat immobilier : conseils pratiques #13

Établir un budget précis est la première étape indispensable pour un premier achat immobilier. Ce guide vous détaille les éléments à inclure et propose des conseils pratiques pour concrétiser votre projet.

Établir un budget pour un premier achat immobilier, c’est assembler un puzzle avec des pièces que personne ne vous montre en entier. Ce guide pratique — le numéro 13 de notre série — vous accompagne étape par étape, avec des cas concrets et des chiffres réels 2025-2026 pour que vous entriez dans votre projet les yeux ouverts.

Que doit réellement inclure votre budget pour un achat immobilier ?

La plupart des primo-accédants pensent à leur budget en termes de prix du bien. C’est une erreur fréquente et coûteuse.

Un budget immobilier complet regroupe quatre enveloppes distinctes :

• Le prix d’achat du bien (le plus visible)
• Les frais de notaire (souvent sous-estimés)
• Les frais annexes (garantie, courtier, déménagement, travaux)
• Le coût du crédit (intérêts + assurance emprunteur sur toute la durée)

Un bien affiché à 200 000 € vous coûtera en réalité entre 220 000 € et 235 000 € avant même d’y poser un meuble.

Quel est le montant des frais de notaire prévisionnel pour 2025 ?

Les frais de notaire — officiellement appelés “frais d’acquisition” — varient selon que le bien est neuf ou ancien.

Ces frais comprennent les droits de mutation (taxes reversées à l’État), les émoluments du notaire, et les frais de formalités.

À retenir : si vous achetez dans le neuf via un contrat de réservation VEFA, vous économisez environ 5 points de frais de notaire par rapport à l’ancien. Sur un bien à 250 000 €, c’est 12 500 € de moins à sortir.

Comment Léa et Thomas abordent-ils leur premier achat immobilier dans le cas pratique #13 ?

Prenons un cas concret : Léa (32 ans, infirmière, CDI) et Thomas (35 ans, technicien, CDI) veulent acheter leur premier appartement en région lyonnaise début 2026.

Leurs données de départ :

• Revenus nets combinés : 4 200 €/mois
• Épargne disponible : 28 000 €
• Loyer actuel : 950 €/mois
• Aucune dette en cours

Le bien visé :

• Appartement T3 ancien, 72 m², Villeurbanne
• Prix de vente : 265 000 €

Calcul de leur budget total :

• Prix du bien : 265 000 €
• Frais de notaire (7,5 %) : 19 875 €
• Frais de garantie (caution Crédit Logement) : ~2 600 €
• Frais de courtier (si utilisé) : 0 € à 1 500 € (souvent gratuit côté emprunteur)
• Total à financer : ~287 475 €

Avec 28 000 € d’épargne, ils disposent d’un apport de 10,5 % — au-dessus des 10 % généralement exigés par les banques pour couvrir les frais. C’est un bon point de départ.

Quel est l’apport personnel minimum requis pour un premier achat immobilier ?

Le mythe des 10 % mérite d’être nuancé.

Les banques demandent généralement un apport personnel correspondant au minimum aux frais de notaire et aux frais de dossier, soit entre 8 % et 12 % du prix. Mais cela ne signifie pas que c’est optimal.

Voici ce que change le niveau d’apport sur un emprunt de 240 000 € sur 20 ans (taux fixe de 3,50 % en 2026) :

Chaque tranche d’apport supplémentaire améliore votre taux négocié, réduit la mensualité et diminue le coût total.

Pour approfondir ce calcul, consultez notre guide sur le calcul de l’apport minimum pour un achat immobilier.

Comment estimer sa capacité d’emprunt pour 2025-2026 ?

La règle des 35 % d’endettement maximum (charges incluses) est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Elle s’applique à tous les dossiers depuis 2022.

Formule simple :

Capacité de remboursement mensuelle = Revenus nets × 35 %

Pour Léa et Thomas :

4 200 € × 35 % = 1 470 €/mois maximum

En déduisant les charges existantes (0 € ici), leur mensualité maximale est de 1 470 €.

Avec un taux à 3,50 % sur 20 ans, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 252 000 €.

En ajoutant leur apport de 28 000 €, leur budget total d’achat (frais inclus) est d’environ 268 000 € — légèrement en dessous du projet à 287 000 €. Deux solutions : négocier le prix, allonger la durée à 25 ans, ou mobiliser des aides.

Quelles sont les aides disponibles pour diminuer le montant de son apport personnel ?

Plusieurs dispositifs permettent aux primo-accédants de gonfler leur apport ou de réduire leur emprunt :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2025-2026

Réformé au 1er janvier 2025, le PTZ est désormais accessible en zones A, B1 et B2 pour les logements anciens avec travaux. Il couvre jusqu’à 50 % du coût de l’opération selon les zones et les revenus.

Pour Léa et Thomas, éligibles sous conditions de revenus (plafond ~49 000 €/an pour un couple en zone B1), le PTZ peut représenter jusqu’à 80 000 € sans intérêts. Découvrez les détails dans notre guide PTZ 2025 : Conditions, Montants et Simulation.

Le Prêt Action Logement

Réservé aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes, ce prêt peut atteindre 30 000 € à un taux préférentiel de 1 %. Il vient compléter le financement bancaire classique. Tout savoir dans notre article Prêt Action Logement : Financer son Premier Achat en 2025.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Destiné aux ménages modestes, le PAS est accordé sous plafonds de ressources et bénéficie de taux encadrés. Il ouvre droit à l’APL accession dans certains cas. Pour en savoir plus : Prêt d’Accession Sociale (PAS) : Conditions et Avantages.

Quels sont les frais annexes à anticiper dans son budget immobilier ?

Au-delà des frais de notaire, voici les postes souvent oubliés :

Avant la signature :

• Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb…) : 300 € à 600 € (à la charge du vendeur, mais à vérifier)
• Frais d’agence immobilière : 3 % à 8 % du prix de vente (parfois inclus dans le prix affiché)

Au moment du crédit :

• Frais de dossier bancaire : 500 € à 1 500 €
• Frais de garantie (hypothèque ou caution) : 1 % à 2 % du montant emprunté
• Assurance emprunteur : représente souvent 20 % à 30 % du coût total du crédit — un poste à négocier absolument

Après l’achat :

• Travaux de rafraîchissement ou rénovation : variable
• Déménagement : 500 € à 3 000 € selon la distance
• Mise aux normes ou équipements (cuisine, salle de bain) : prévoir 5 000 € à 15 000 €

Exemple chiffré — Budget complet de Léa et Thomas :

Le bien à 265 000 € leur coûte en réalité plus de 310 000 €. C’est le budget immobilier réel.

Comment optimiser son budget d’achat immobilier sans faire de sacrifices majeurs ?

Quelques leviers concrets pour alléger la facture :

• Négocier le prix : dans l’ancien, une marge de 3 % à 7 % est souvent possible en 2025-2026, selon le marché local et l’ancienneté de l’annonce
• Déléguer son assurance emprunteur : la loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment. Une délégation bien négociée peut économiser 10 000 € à 20 000 € sur 20 ans
• Passer par un courtier : un bon courtier peut obtenir 0,20 % à 0,40 % de moins sur le taux, ce qui représente des milliers d’euros sur la durée
• Étudier le PTZ : si vous êtes éligibles, c’est un apport gratuit qu’il serait dommage de ne pas mobiliser
• Viser les biens avec travaux : moins chers à l’achat, ils permettent aussi de déduire certains travaux si vous investissez en locatif

Quelles sont les questions les plus fréquemment posées concernant le budget d’un achat immobilier ?

Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € sur 20 ans en 2026 ?

Avec un taux à 3,50 %, la mensualité pour 200 000 € sur 20 ans est d’environ 1 160 €. En appliquant la règle des 35 %, il faut un revenu net d’environ 3 315 €/mois (seul ou en couple). Si vous avez d’autres charges, le revenu requis sera plus élevé.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Partiellement. Les émoluments du notaire sont réglementés par l’État, mais les frais de formalités et honoraires libres peuvent varier. Sur les ventes supérieures à 150 000 €, les notaires peuvent consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur leur partie réglementée. Demandez-le explicitement.

Est-il possible d’acheter sans apport en 2025 ?

Oui, mais c’est difficile. Quelques banques acceptent encore le financement à 110 % (prix + frais) pour des profils CDI solides avec une bonne épargne résiduelle. C’est minoritaire. Retrouvez les conditions dans notre guide Prêt Immobilier Sans Apport : Est-ce Possible en 2025 ?.

Faut-il inclure les travaux dans le prêt immobilier ?

C’est recommandé si les travaux sont importants (plus de 10 000 €). Les financer dans le prêt principal permet de bénéficier d’un taux immobilier (bien plus bas qu’un prêt conso) et d’intégrer l’assurance emprunteur. Cela nécessite de présenter des devis au dossier bancaire.

Comment savoir si mon dossier est solide pour la banque ?

Les trois critères principaux sont : la stabilité professionnelle (CDI ou statut équivalent depuis au moins 3 ans), le taux d’endettement sous 35 %, et un reste à vivre suffisant après mensualité (au moins 1 000 € à 1 500 € par adulte). Un historique bancaire sans incidents est aussi scruté. Un courtier peut vous positionner rapidement avant de déposer un dossier.